ماذا تعرف عن اتحاد الشاغلين
في الأصل يخضع نظام اتحاد الشاغلين المواد من 862: 869 مدنى قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 المواد من 72 وما بعدها- -اللائحة التنفيذية لقانون البناء الصادرة بالقرار رقم 144 لسنة 2009 قرار وزير الإسكان رقم 200 لسنة 2009 بشأن النظام النموذجي لاتحاد الشاغلين. - المادة 862 /1 مدنى *حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم
- ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها *ملاك الطبقات او الوحدات في عقار ان يكونوا بالاتفاق فيما بينهم اتحادا للملاك. -أهدافه (إدارة ملكيتهم المشتركة فيه- ويكونوا جميعا أعضاء فيه- ولهذا الاتحاد حق التقاضي (م866 مدني) وبالتالي فالاتحاد له شخصية معنوية مستقلة. الجهة الإدارية المختصة: *الوحدات المحلية بالنسبة للعقارات الموجودة في محيطها. *هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (أجهزة المدن). *هيئة التنمية السياحية بالنسبة للمناطق السياحية. *هيئة التنمية الصناعية بالنسبة للمناطق الصناعية. *الهيئة الهندسية للقوات المسلحة بالنسبة للمناطق الاستراتيجية ذات الأهمية العسكرية والأراضي المخصصة أو المملوكة للقوات المسلحة والمشروعات القومية التي تقوم بتنفيذها بناء علي قرار من مجلس الوزراء. ##الشاغلين: يضم الملاك والمستأجرين للاتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن أدارته. أهدافه (الحفاظ علي سلامة المبني ككل/ والاجزاء المشتركة /وضمان الصيانة الدورية لها . تنظيم الاتحاد:
- تكوين الاتحاد لشاغلي العقارات المبنية التي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات أو المجمعات السكنية.
- مفهوم الشاغلين: مالك / صاحب حق انتفاع/ مستأجر وفقا لقوانين الايجار غير محددة المدة.
- انشاء اتحاد الشاغلين: م 72 من قانون البناء الموحد (تنشأ اتحادات لشاغلي العقارات المبنية: في 4 حالات: *والتي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات *المجمعات السكنية سواء كانت كلها او بعضها سكنية ام غير سكنية
- وفي حالة تكوين مجموعة عقارات متجاورة.
*وفي حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة أو الصيانة.. بالتنسيق مع المُنمي العقاري.
##المباني التي لا يسرى عليها نظام اتحاد الشاغلين##
*المباني الإدارية التابعة لجهات حكومية.
2- المنشآت الفندقية والسياحية.
*المنشآت المملوكة لشخص اعتباري والمخصصة لسكن العاملين.
*المساكن التي تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة للطوارئ والضرورة.
*الوحدات الخاضعة بالكامل للقانون رقم 4 لسنة 1996 الخاص بتحرير العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
##تكوين الاتحاد##
*ينتخب مجلس إدارة اتحاد الشاغلين من بين أعضاء الجمعية العمومية للشاغلين. فإذا كان أعضاء الشاغلين من 7:6
*يشكل مجلس إدارة الاتحاد من 3 (رئيس وأمين صندوق وعضو). وإذا زاد عدد الأعضاء علي 7 أعضاء يزاد علي ما سبق نائب لرئيس اتحاد الشاغلين ليصبح 4.
*توجه دعوة من المالك او من قبل أي من الشاغلين وذلك قبل الاجتماع بـ 15 يوم. موضحا به جدول الاعمال والأوراق التي سيتم دراستها. وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع.
##طرق الإعلان##
*تسلم الدعوة لأعضاء الاتحاد المقيمين بالعقار او من يمثلوهم قانونا.
أو إعلانه بمحل اقامته أو بموطنه المختار.
*وتعلن الدعوة أيضا بلوحة الإعلانات بمدخل العقار.
##صحة الاجتماع والقرارات##
*يعتبر الاجتماع صحيحا بالأغلبية المطلقة لأعضائها، وان لم يكتمل العدد يؤجل الى جلسة اخري خلال مدة اقلها ساعة وأقصاها 15 يوم من تاريخ الاجتماع الأول ويكون الاجتماع الثاني صحيحا بحضور أي عدد من الأعضاء.
*تصدر القرارات بموافقة اغلبية الحاضرين، ولن يصوت من تخلف عن سداد التزاماته المالية التي صوتت عليها الجمعية العمومية.
*ويتم عمل محضر اجتماع يوقع عليه أعضاء ورئيس مجلس إدارة الشاغلين.
##اهم اهداف انعقاد الجمعية العمومية##
*انتخاب وعزل رئيس وأعضاء الاتحاد.
*إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد.
*التصديق علي الحساب الختامي للاتحاد.
*الموافقة علي الاعمال المطلوب تنفيذها بالعقار.
*تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة.
##شروط ترشح رئيس الاتحاد واعضاؤه##
*ان يكون عضوا بالجمعية العمومية. *ان يكون كامل الاهلية (شخص طبيعي). *الا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد اعتباره.. ##موارد الاتحاد المالية## *الاشتراكات والالتزامات المالية التي تقرها الجمعية العمومية. *عائد استثمار موارد الاتحاد. *التبرعات التي يتلاقاها الاتحاد. *القروض التي تتاح للاتحاد. ##تحصيل الالتزامات المالية## -للاتحاد في سبيل تحصيل الالتزامات المالية المحددة بالجمعية العمومية حق الامتياز علي الوحدة وملحقاتها وما لها من حصة شائعة في الأرض والاجزاء المشتركة للعقار وما بها من منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها، ويحسب هذا الامتياز من يوم قيده..)
- في حالة الامتناع لرئيس الاتحاد او نائبه ان يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص امرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ هذا الأمر او الحكم ويتقادم الدين بمرور 5 سنوات من تاريخ استحقاقه. (م 376 مدني) ##ويعاقب## كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة او الالتزامات المالية (م 109 ق البناء) بغرامة مالية لا تقل عن 10 جنيهات ولا تتجاوز 100 جنيه مع إلزامه بسداد الالتزامات المالية المقررة. النظام القانوني للأجزاء المشتركة: مرفق